Hypothéquer sa maison, un moyen de financer ses projets
La prise d’une hypothèque sur un bien immobilier détenu par l’emprunteur garantit le crédit et permet d’obtenir de l’argent pour de nombreux projets.
Qu'est-ce qu'une hypothèque et comment fonctionne-t-elle ?
L’hypothèque est une garantie immobilière prise au bénéfice du prêteur. Son rôle est de couvrir une éventuelle défaillance de l’emprunteur, une incapacité à payer ses mensualités. Très utilisée pour les crédits longs pour lesquels le risque financier est important, elle assure à l’établissement bancaire la sécurité de récupérer les fonds prêtés grâce à une saisie immobilière si besoin est. La particularité de cette sécurité est de ne pas entraîner dépossession du bien.
Lors de la souscription à un prêt hypothécaire, la banque demande une contre-partie aux fonds prêtés. Pour cela, elle utilise une hypothèque conventionnelle, c’est-à-dire acceptée par les deux parties dans le contrat du crédit. Lors de la signature du prêt, le notaire l’enregistre auprès du service de publicité foncière dont dépend le bien immobilier. L’hypothèque procure une garantie qui rend l’assurance crédit facultative.
Dans le cas d’un crédit hypothécaire, le montant emprunté dépend de la valeur de sa maison ou de son appartement hypothéqué. Pour augmenter le capital, les multi-propriétaires avec du patrimoine peuvent accepter que plusieurs biens immobiliers soient hypothéqués.
Une hypothèque est déjà positionnée sur le bien immobilier qui doit servir de garantie ? Dans ce cas là, la banque prélèvera sur la capital emprunté la somme nécessaire à son remboursement pour prendre une hypothèque de premier rang. C’est pourquoi il faut mieux hypothéquer un bien vierge de toute garantie.
Pourquoi hypothéquer sa maison : les raisons principales
Financer des projets, faire face à des imprévus
Hypothéquer sa maison ou son appartement est un moyen d’obtenir des liquidités pour les propriétaires sans épargne. Tous les projets, toutes les urgences sont finançables par un crédit hypothécaire : des travaux dans son habitation, l’achat d’un nouveau véhicule, un voyage, un changement de chaudière, etc… C’est également une manière de solder ses dettes et restructurer son budget.
Investir dans d'autres biens immobiliers
Le prêt hypothécaire est un levier pour l’achat d’un bien immobilier. Il fonctionne différemment du crédit immobilier, impose d’autres règles. Par exemple, cet emprunt ne nécessite pas d’apport. Lorsque la valeur du bien hypothéqué est suffisante pour couvrir le prix d’achat plus les frais annexes, un propriétaire achète un bien immobilier sans piocher dans son épargne. Un prêt hypothécaire in fine est également une solution de financement intéressante dans l’optique d’un investissement locatif.
Aider sa famille
Aider un enfant à rembourser un prêt immobilier, faire une donation de son vivant, financer un ephad pour un parent, là aussi l’intérêt de recourir au prêt hypothécaire est d’aider financièrement les siens. L’hypothèque permet alors de libérer de la trésorerie et donne l’occasion d’apporter son concours aux besoins de l’un ou l’autre.
Hypothéquer sa maison : quelles sont les conditions ?
Qui peut hypothéquer sa maison ?
Seuls les propriétaires immobiliers peuvent hypothéquer un bien. Ont accès au prêt hypothécaire les propriétaires pleins et entiers. Après démembrement ou succession, les usufruitiers et les nus-propriétaires d’un logement peuvent obtenir un crédit hypothécaire lorsque tous les propriétaires l’acceptent et se portent caution hypothécaire.
Les propriétaires d’un bien détenu en entreprise, comme une SCI par exemple, ont également cette possibilité. Mais le capital est utilisable uniquement pour financer un projet en lien avec le bien dont la SCI est propriétaire.
Quels types de biens immobiliers peuvent être hypothéqués ?
Les biens immobiliers à usage d’habitation situés en France métropolitaine ou à la Réunion peuvent servir de garantie hypothécaire au crédit. Résidence principale, bien à la location ou logement secondaire conviennent. Le capital maximum mis à la disposition du propriétaire n’excédera pas 70% de la valeur du bien immobilier, en revanche il peut être inférieur en fonction de la localisation et de son état.
Vérifier sa solvabilité et sa capacité de remboursement
La gestion financière de l’emprunteur fait partie des critères d’obtention d’un prêt hypothécaire. En effet, malgré l’hypothèque sur sa maison ou celle de son appartement qui constitue une garantie sure, le propriétaire doit être en mesure de rembourser ses mensualités grâce à ses revenus et ses rentes. La solvabilité et la capacité de remboursement sont analysés précisément avant l’accord bancaire.
Les documents nécessaires pour constituer votre dossier
L’étude de votre dossier doit permettre à notre conseiller et aux analystes de la banque partenaire d’avoir une vision complète de votre situation personnelle et financière. C’est pourquoi, nous vous demandons a minima des justificatifs d’identité, de propriété, de revenus, des crédits en cours de remboursement et de la situation de votre compte bancaire.
Les étapes clés pour hypothéquer sa maison
1. Simuler votre prêt hypothécaire
Une fois votre besoin déterminé, vous faites une demande de prêt hypothécaire en ligne. C’est la première étape qui vous permet d’avoir, en 48 heures, un pré-accord et connaître la mensualité et le taux de l’emprunt de l’offre.
2. Constitution du dossier et analyse de votre situation
A la suite de l’entretien téléphonique avec notre conseiller, vous collectez les pièces justificatives nécessaires à la confirmation de la pré-étude. Notre conseiller en crédit hypothécaire analyse votre dossier et le constitue pour nos partenaires.
3. Recherche d'une banque ou d'un établissement partenaire
Le conseiller de Projefi envoie le dossier à une ou plusieurs banques. Il le défend auprès de leur interlocuteur, explique votre situation, votre besoin et vos choix, négocie les conditions. Il cherche à obtenir le meilleur taux.
4. Expertise du bien immobilier
Lorsqu’une banque nous informe de son intérêt pour votre demande, elle mandate un expert immobilier. Ce dernier visite le bien immobilier pris en garantie et confirme son prix. S’il correspond à celui de l’étude, après un échange à distance avec le prêteur, c’est en comité que la banque décide du financement.
5. Signature de l'acte de prêt et de l'hypothèque devant notaire
Tous les documents sont expédiés au notaire qui interroge le service de publicité foncière et vérifie l’absence ou l’existence d’hypothèque sur le bien immobilier. Il gère la mise en place de l’hypothèque en faveur de la banque, rédige l’acte de prêt et règle la taxe de publicité foncière. Il finalise l’opération en versant les fonds sur votre compte.
Le coût d'une hypothèque : frais à prévoir et budget
Hypothéquer sa maison a un coût, d’ailleurs cela fait partie des inconvénients de ce type de financement. C’est un point à bien prendre en compte avant de signer le contrat avec l’organisme prêteur.
Du côté bancaire, le coût dépend en premier lieu du montant emprunté et de la durée de remboursement. A cela s’ajoute les frais bancaires constitués par les frais de dossier, les frais d’intermédiaire, en l’occurrence les honoraires de Projefi, l’expertise immobilière, et éventuellement l’assurance emprunteur dans le cas où ce dernier opterait pour une protection supplémentaire. Ces coûts sont semblables à ceux qui existent dans les autres emprunts.
Dans le cas des crédits hypothécaires se rajoute l’intervention du notaire. En dehors des émoluments de l’étude et ceux de formalité et débours, il faut également compter la taxe de publicité foncière et la contribution de sécurité immobilière. En moyenne, le coût total est d’environ 2% du montant de l’emprunt, qui sera confirmé lors du montage. Néanmoins le coût de l’hypothèque varie selon le département de localisation de la garantie.
Les risques liés à l'hypothèque de votre maison
Le choix d’hypothéquer un bien immobilier n’est pas sans conséquence. En effet, l’hypothèque donne des droits à la banque qui accorde l’emprunt. Si l’emprunteur n’est plus capable de rembourser ses mensualités temporairement (c’est l’intérêt de l’assurance crédit qui permet d’éviter cette situation) pendant 3 mois consécutifs, l’organisme bancaire fait en sorte de récupérer l’argent prêté par une saisie immobilière. Le prix de vente demandé lors de l’adjudication couvre généralement la dette, non la valeur du bien. La perte financière est alors significative pour l’emprunteur.
Ce risque bien réel est évitable. En effet, les difficultés financières n’empêchent aucunement de :
- entretenir un lien avec le prêteur pour l’informer de la situation et chercher un terrain d’entente;
- vendre la maison ou l’appartement qui sert de garantie est une solution qui est toujours envisageable;
- choisir de faire une vente à réméré le bien dans le but de le conserver.
Peut-on vendre sa maison lorsqu'elle est hypothéquée ?
Une fois que sa maison a été hypothéquée pour obtenir son prêt, rien n’empêche le propriétaire de décider de la vendre. Le pré-requis est d’en informer le prêteur qui doit s’assurer que le prix de vente est suffisant pour solder le capital restant dû et les pénalités de remboursement anticipé.
Une fois la vente signée devant notaire, la banque est directement remboursée par ce dernier. L’emprunteur doit penser à demander à sa banque hypothécaire un solde de tout compte pour justifier de l’opération. De son côté, le notaire s’occupe de la mainlevée hypothécaire auprès des services de la publicité foncière.
Les formes de crédits avec hypothèque
Le prêt hypothécaire
Le prêt hypothécaire ne concerne que les personnes déjà propriétaire d’un patrimoine constitué d’un bien immobilier au minimum. En acceptant de placer une hypothèque sur une ou plusieurs garanties, ils obtiennent un financement dépendant de la valeur des biens hypothéqués, sous conditions de ressources. Le montant emprunté sert à financer tous types de projets au contraire des autres crédits hypothécaires.
Le rachat de crédits hypothécaire
Le regroupement de crédit est une opération de restructuration de dettes. Un emprunteur endetté ou surendetté réduit ses mensualités et dans certains cas obtient une trésorerie. Dans sa version hypothécaire, l’emprunteur bénéficie de conditions de remboursement allongées au-delà de 15 ans et de capital augmenté.
Le crédit immobilier et prêt relais
Les crédits immobiliers, quelles que soient leur forme sont généralement hypothécaires et sont uniquement liés à un achat immobilier. Ici aussi, ils permettent de garantir le prêteur contre une défaillance de l’emprunteur. Ils leur permettent de devenir propriétaire sans avoir la trésorerie nécessaire.
FAQ : les questions fréquentes sur l'hypothèque immobilière
Non, la vente à réméré n’est pas une alternative au crédit hypothécaire. En effet, la vente à réméré n’est pas un crédit, mais une vente immobilière temporaire avec faculté de rachat exclusive. Elle est plutôt destinée à des particuliers qui ne trouvent pas de financement.
En hypothèque sa maison, l’emprunteur disposera, dans le meilleur des cas, de 70% de la valeur de la maison ou de l’appartement.
Non, il est impossible d’hypothéquer une partie de sa maison mais seulement la totalité.
